北京楼市：这种昔日好盘，趁市场回暖应该卖掉
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 京总好！我们家庭税后年收入70万，手头暂无现金，现有通州两套房，分别为运河铭著2居（我父亲名下，购置成本360万左右，2021年过的户，剩商业贷款130万）和京贸家园1居（我们夫妻名下，2018年8月290万购买，剩公积金贷款110万）。目前，我在通州上班，爱人在玉渊潭上班，计划今年要娃，后续考虑东西城上学，要离我爱人近，我接受1小时左右通勤。现提问如下：
1、我们是否应该继续持有以上2套房？等五六年后再进城置换学区房？
2、还是近期就着手准备置换一套城区的小户型学区房（今年可存款30万、明年存款80万，实在不够可先拆借）？
3、如果置换，我们应该什么时候置换？置换哪里？置换哪一套？（2套房各有优点，运河铭著在M101商务园站边上，京贸家园在副中心核心地段以及120万公积金贷款优惠）。
A:回答: 您好,感谢信任;您们现在还没有小孩,没必要提前买入学区房,现在政策一年一个变化,提前买就会面临政策的不确定性,建议等孩子临近上学时在考虑学区房,通州您这两套房属于中等偏上还可,北京的置换成本比较高,一般置换的盘和持有的相差不大,不建议一卖一买,如果还有房票,又有资金收入也可,可以扩大仓位增加面积.
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Q:提问: 你好，京总，学习了您星球内精选的文章内容醍醐灌顶。想向您咨询购房建议，目前资金有限，首套首贷首付款160万左右，在海淀五棵松上班，因为中意的地段都够不到
考虑到孩子上学和居住便利性，以后还是想在海淀或者亦庄买房，看到了西红门橡树湾两居室刚需的房，买了也不打算入住，考虑先上车，后续再置换到心意的地方，不知保值增值性如何，好像离地铁有点远，不知这么做是否可行？另外父母有一套大兴狼垡的房产，感觉这个房价也跑不赢大盘，没什么可发展性，不知我这么理解对不对？期待您的回复！
A:回答: 您好,感谢信任!1、西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大,
2、狼垡属于偏冷门的板块,没有规划的利好,从资产配置的角度建议等市场外溢时可以考虑出掉,您的购房资金不多,可以把狼垡房子变现之后合并为一套买一套优质的房产吃几轮行情,加上自己的收入几年之后可以再次置换;
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Q:提问: 京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠，比如：首付400，加杆杠500-700，总价到1000。类似这样。
我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。
目前户口在北京，人在外地工作，北京无房，考虑到后期小孩回京读高中，打算买房。目前我们在外地置有两套房，还有商贷100万。一套市值至少600万，一套400万。
手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。
想先请问怎么加杆杠，感觉即使杆杠加上去这么多，后期还贷不会有压力吗，不知道一般是什么思路。谢谢！
A:回答: 你好，感谢信任！1:您的负债比较少,首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，或者贷款很低,您的回报率很低，有了杠杆回报率可以FB
我建议你抛售外地一套房产，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。
中长期看外地的流动性和升值性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.
外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，
只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念;星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.
2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.
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Q:提问： 京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中···
养钧宝：：首都房地产市场绝不允许任何形式投机炒房、渲染炒作，如果局部量价上涨，苗头将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定，表达了坚持房住不炒的决心，传达出的意志非常果决，让人不禁拍手叫好，房子是用来住的，不是用来炒。房价一直以来都是民生问题重中之重，特别是北京的房价经久不衰，高额的房价让很多...
养钧宝：：北京楼市现状分析：近期北京房地产市场似乎呈现出矛盾的信息，有人认为一线城市回暖，有人则担忧成交量下滑。首先，7月第一周的数据确实出现了46.97%和44.36%的环比下滑，但这种下滑在考虑到6月月末的集中网签后，实际上回归到了平均水平。降首付和利率政策的出台虽然刺激了看房热情，但在短期内并未明显...
养钧宝：：京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场...这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前...市价合计1700w左右,手上还有200zd,想趁这次降息用我们的sfsd换到两套品质次新(最好是三居+两居),...
养钧宝：：房不认贷政策对北京楼市的影响主要体现在二手房市场和购房者心理预期上。在短期内，政策刺激了市场的活跃度和房价的上涨，但在长期中，如果市场供应不能及时跟上，可能会带来潜在风险。因此，政府、市场和购房者都需共同努力，通过合理调配资源、优化市场结构、提高购房者风险意识等方式，共同推动北京楼市的...
养钧宝：：作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.建议认真阅读星球置顶的文章 《15#望京139个盘,稳健增长的只有39个》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询. Q:提问: 京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题:家庭两人年收100w,有自由存款850w,可全额用于买房。目前...
养钧宝：：1。楼市新政，主要正对新购房者，对已经拥有2套以上的，就不清楚了 2。既然是别人私有的房产，国家保护私有财产，不存在不合法的 3。私有财产如何处理都是个人的事，是出租是卖还是拆了，都是房租自己的事 4。在北京，目前来讲租房确实比买房划算，所以房租还有很大的涨幅空间 5。外地人来北京打工，...
养钧宝：：2023年秋季。根据查询北京市发布的公告得知，北京将于2023年秋季取消楼市限购政策，允许市民自由购买房产。楼市限购政策对于房地产市场的稳定起到了重要的作用，同时也促进了市场的健康发展。
养钧宝：：在北京楼市中，寻找价值洼地，不仅要看区域的潜力，还要结合个人需求和市场的趋势。京房会作为实战专家，凭借丰富的经验和实地考察，为众多家庭提供精准建议。北京优质房产资源稀缺，抢占市场先机至关重要。寻找教育与居住理想地：对于重视教育和居住环境的家庭，西山枫林和西黄新村北里的环境和适宜性备受推荐。
养钧宝：：这种供需失衡的状况推动了房价的上涨。另一方面，开发商为了抢收窗口期，纷纷推出优惠政策，如特价房、赠送装修等，这些措施吸引了大量购房者关注，进一步促进了成交量的提升。综上所述，北京楼市量价齐涨的原因主要包括政策利好、购房者信心回升以及市场供需关系的变化。这些因素共同作用，推动了北京楼市的复苏...
养钧宝：：除此之外北京信贷放款政策已经变得宽松，银行审批贷款的速度更快这也让业主能更快拿到钱，这样一来也促进了房产交易。购房人数上升，成交量上升，因此新增挂牌量也有了明显增加，几乎每48小时就有上千套新增房源，这也喻示着楼市正走在逐步回暖的路上。这种情况不仅出现在北京，今年上半年全国二手房市场呈现...